Tire suas dúvidas sobre a rescisão do contrato de imóveis

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Leyla Yurtsever

Advogada , professora,  articulista, Doutoranda em Direito pela UCSF, Mestre Pela Universidade de Léon , com especialização em Direito do Trabalho e Previdenciário pelo Ciesa, penal e processual penal pela Ufam.

Com o “boom” na indústria da construção civil, sempre vemos novos lançamentos de imóveis residenciais e comerciais. Porém, quem resolve investir ou quer morar e decidiu comprar na planta buscando pagar menos, vem se deparando com o atraso constante por parte das construtoras para entregar os imóveis no prazo estipulado.

E agora com a crise que o país vem enfrentando, os consumidores estão buscando a rescisão contratual e muitas construtoras se recusam a devolver o que foi pago .

Neste cenário, surgem várias dúvidas dos consumidores, e as mais frequentes são as seguintes:

  • Quem deve pagar a corretagem. Construtora ou consumidor?

Antes do julgamento do Incidente de recurso repetitivo (IRDR) pelo STJ/2016, a justiça decidia no seguinte sentido: declarava nula a clausula contratual que autorizava o pagamento da corretagem, sob o fundamento de que era abusiva a clausula era abusiva. O juiz decidia pela anulação da clausula e a devolução simples. Atualmente com a decisão a decisão do STJ é no seguinte sentido: havendo previsão contratual o ônus é do consumidor.

  • E a taxa SATI (taxa de assessoria imobiliária), é ilegal? Ocorre a devolução?

Sim. O STJ no mesmo Incidente de recurso repetitivo (IRDR) da corretagem decidiu que a SATI é ilegal e não pode ser cobrada do consumidor, devendo, portanto, ser devolvida de forma simples, devidamente atualizada.

  • Quais as consequências para construtora se não entregar o imóvel na data estipula da no contrato?

O consumidor poderá rescindir o contrato com base na sumula 543 do STJ que diz: a Súmula 543 do STJ, que trata dos critérios para restituição de valores, pela incorporadora imobiliária ao promitente comprador de imóvel, quando da resolução de compromisso de compra e venda submetido às diretrizes do Código de Defesa do Consumidor.

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Referido Enunciado consolida aquilo que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já vinha decidindo, trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores, por parte das incorporadoras, nas hipóteses de resolução contratual por sua culpa exclusiva, ao mesmo tempo em que reafirma a viabilidade de tal retenção quando se tratar de culpa atribuível ao consumidor.

Consumidor receberá 100% do valor investido corrigidos, uma vez que a rescisão se deu por culpa exclusiva da construtora.

  • O consumidor permanece com o imóvel e demanda judicialmente com uma ação de atraso na obra cumulada com danos morais e materiais c/c lucros cessantes, qual o entendimento atual?

Antes do Incidente de recurso repetitivo (IRDR )que julgou pela suspensão dos processos com estes pedidos, o entendimento era o seguinte:

LUCROS CESSANTES (DANO MATERIAL):

São presumidos. A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

No que diz  respeito ao quantum, a jurisprudência das cortes estaduais  – inclusive deste Tribunal de Justiça  e desta Câmara Cível – têm considerado como adequado o percentual de  0,5% (zero vírgula cinco por cento)  sobre o valor contratual do imóvel  para a fixação dos lucros cessantes  nos casos de atraso na  entrega de imóvel.

DANO MORAL:

Exige a demonstração de três pressupostos: a ação, o dano e o nexo de causalidade entre eles. A ministra acrescentou que desconfortos e frustrações fazem parte da vida moderna e que não se pode aceitar que qualquer dissabor configure dano moral. Essa reparação exige a demonstração de três pressupostos: a ação, o dano e o nexo de causalidade entre eles.

CLÁUSULA PENAL EM REVERSO:

A cláusula é abusiva, eis que viola os arts. 39, V, e 51, IV, ambos do CDC. Com a finalidade de atingir o equilíbrio entre as partes e evitar o abuso contratual em malefício dos consumidores, deve ser dado provimento ao requerimento destes de ver aplicada inversamente a cláusula transcrita, a fim de atingir a ambos os lados da relação contratual.

Por fim, contudo, registro que a inversão deverá limitar-se aos itens “a”, “b” e “c” da Cláusula  5.1. É que o item “d” do dispositivo dispõe sobre honorários advocatícios que seriam devidos por uma parte ao advogado da parte adversa, no  caso de inadimplemento e necessidade de intervenção do referido profissional para a cobrança judicial  do débito.

CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR:

Algumas turmas do Tribunal de Justiça do Amazonas decidiam pelo congelamento em sede de tutela antecipada, para a data que estava prevista a entrega do imóvel. Outras não, vez que consideram que o aumento considerável do saldo devedor é decorrência natural ao assinar o contrato e o consumidor assume esse risco. Agora é objeto do IRDR.

5) O cliente entrou com o pedido de rescisão e não foi concedido em sede de tutela antecipada a suspensão de cobranças de taxas de condomínio e IPTU, e continuam enviando os boletos?

Tal pagamento é de quem detém a posse do imóvel, ou seja, da construtora, já que o cliente pediu a rescisão.

No entanto, como não foi concedida a tutela antecipada pelo juízo, a solução é não pagar e enviar uma notificação extrajudicial ao condomínio informando sobre a ação de rescisão.

Caso ainda assim permaneçam as cobranças, deve-se entrar com ação de declaração de inexistência de débito, que vem sendo deferido pelos tribunais.

Sobre o dano moral, nestes casos, não se configura, exceto se houver a negativação nos órgãos de proteção de crédito.

6) O consumidor perdeu o emprego por causa da crise e comprou um imóvel na planta, o que fazer? O consumidor vai perder tudo o que pagou? Ou pode pedir a rescisão? O que será devolvido?

Nesse sentido, o EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO, por meio da “SÚMULA Nº 01”, pacificou o seguinte entendimento, in verbis:

“o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”

Ou seja, mesmo quem não tem mais condições financeiras de manter o pagamento do contrato do imóvel adquirido na planta, “TEM O DIREITO DE RESCINDIR O MESMO POR DIFICULDADE FINANCEIRA e RESTITUIR OS VALORES PAGOS”, inclusive mesmos aqueles que estão em dívida com a construtora.

Devemos lembrar que nesse caso “quem pede a rescisão é o consumidor” razão essa que até mesmo a SÚMULA já informa acerca da compensação de valores para cobrir os custos administrativos e com propagando das construtoras.

O entendimento pacificado por nossos Tribunais é que a compensação será entre 10% a 20% para as construtoras e 90% a 80% de restituição ao consumidor.

7) O consumidor pode pedir revisão dos contratos de  financiamento?

Uma ação revisional do financiamento não pode ser feita porque o motivo para o pedido é pessoal, ou seja, uma mudança econômica, de orçamento. Caso a renegociação não dê certo, outra alternativa é tentar a portabilidade do crédito, operação que permite a troca da dívida de um banco para outro. No site www.portaki.com.br, é possível buscar instituições que aceitem portar o crédito. O prazo para retorno é de até cinco dias úteis.

Em seu site, na seção “Jurídico”, a Caixa Econômica Federal disponibiliza um formulário para pedido de renegociação de dívida. Para fazer o preenchimento, é preciso ter todos os dados do contrato do financiamento: https://www1.caixa.gov.br/casa/produtos/renegociacao/form_hab.asp.

Outro caminho seria buscar um comprador para ficar com o financiamento. Neste caso, a dívida é passada para a pessoa que adquirir os direitos. O consumidor pode buscar um comprador e, com o aval do credor [Caixa Econômica], pedir a cessão dos direitos aquisitivos do imóvel. Assim, ele consegue transferir a dívida e recebe do comprador o valor já pago no financiamento.

8) Como está o cenário do Incidente de recurso repetitivo (IRDR)? O que é IRDR?

Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas. No presente IRDR, pretende-se analisar a viabilidade da condenação por danos morais” em decorrência do atraso de obra”. A situação fática principal subjacente já se encontra predeterminada e sobre ela não há  discussão. Discute-se tão somente conforme o ensinamento acima transcrita  a “qualificação jurídica” que se dará  a este fato: é ele passível  ou não de, em tese, causar danos morais ao consumidor?

A “validade da cláusula contratual de  tolerância” e o “congelamento do saldo devedor” são matérias eminentemente  de direito e, portanto, satisfazem o requisito indicado. Também serão tratados no IRDR.

Ocorre então a SUSPENSÃO dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que tramitam no Estado do Amazonas, a qual deverá ser comunicada pela Secretaria aos órgãos jurisdicionais competentes, através de ofício contendo o inteiro teor do presente acórdão.

A suspensão ora determinada não obsta o prosseguimento das demandas no que tange aos pedidos não abrangidos pelas questões suscitadas. Os eventuais requerimentos de tutela de urgência, ademais, deverão ser dirigidos ao juízo onde tramita o processo suspenso (art. 982, § 2º, do CPC/2015).

O Tribunal de justiça do Amazonas vai decidir Incidente de recurso repetitivo (IRDR), especula-se, em dezembro do presente ano. Enquanto isso, todos os consumidores que estão demandando contra as construtoras estão com os seus processos suspensos aguardando a decisão na nossa Egrégia Corte.

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